Tylko niewielki odsetek projektów budowlanych zostaje zrealizowanych w pierwotnej wersji. Warto zatem dowiedzieć się więcej o możliwych zmianach, które mogą zajść w projekcie, o ich przyczynach, a także postępowaniu, które należy w związku z nimi podjąć. Dzięki temu inwestor uniknie przykrych konsekwencji związanych z wizytą Wojewódzkiego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, a sama budowa obiektu nie przedłuży się bardziej niż to konieczne przy zatwierdzaniu zmian w Starostwie. W artykule poniżej zawarte są najistotniejsze informacje dotyczące zmian w projekcie budowlanym.
Kiedy zmiany w projekcie są konieczne?
Przy korzystaniu z gotowych projektów pierwsze zmiany muszą zostać naniesione na etapie adaptacji. Jest to proces dostosowywania projektu do wymagań działki i terenu. Należą do nich między innymi zmiany w usytuowaniu budynku względem stron świata, w wymiarach fundamentów czy liczbie okien. Do gotowych projektów zazwyczaj dołączana jest lista dopuszczalnych zmian. Wszystkie pozostałe wymagają zatwierdzenia przez autora projektu.
Dopiero po wprowadzeniu zmian adaptacyjnych przez architekta można mówić o projekcie budowlanych, który zostaje przedłożony do Starostwa w celu uzyskania zgody na budowę. Często w wyniku błędów podwykonawców lub czynników niezależnych wynikających np. z otoczenia lub gruntu należy dokonać zmian na projekcie budowlanym, który uzyskał zgodę na budowę. Czy jest to możliwe?
Zmiany te mogą zostać nałożone, jednak należy przede wszystkim określić ich rodzaj. Prawo budowane wymienia zmiany nieistotne i istotne. Procedury postępowania różnią się w zależności od zaklasyfikowania zmian przez kierownika budowy.
prawna budowa
Warto dobrze zastanowić się nad klasyfikacją zmian, ponieważ błędy na tym etapie mogą doprowadzić do samowoli budowalnej, a w następstwie do kary grzywny dla inwestora. W ustawie Prawo Budowlane w artykule 36a zawarto cały katalog zmian z podziałem na istotne i nieistotne.
Nieistotne zmiany w projekcie budowalnym
Za nieistotne uważa się między innymi zmiany w:
- zastosowaniu materiałów wykończeniowych dachu, elewacji;
- przebiegu instalacji elektrycznej, wodnej;
- przeznaczeniu pomieszczeń, np. kiedy z sypialni tworzy się kolejną łazienkę;
- zmiany w liczbie okien i drzwi;
- zmiany w użytym materiale do budowy ścian, o ile nie zmienia to grubości ścian.
Tego rodzaju zmiany w projekcie nie wymagają składania wniosku o zmianę pozwolenia na budowę. Wystarczy, że kierownik budowy naniesie je na projekt i dołączy odpowiednie opisy wraz z ewentualnymi rysunkami. Fakt ten powinien być także odnotowany w dzienniku budowy. Zmiany tego typu nie są powodem do wstrzymania prac budowlanych.
Zatem jeśli inwestor lub kierownik budowy zdecyduje, że do pokrycia elewacji użyje cienkowarstwowego Majstertynku silikonowego ze zwiększoną ochroną na korozję mikrobiologiczną, wystarczy, że fakt ten zarejestruje w projekcie i dzienniku budowy.
Istotne zmiany w projekcie budowlanym
Do istotnych zmian w projekcie budowalnym zaliczane są między innymi zmiany w:
- usytuowaniu budynku względem granic działki;
- kubaturze budynku;
- powierzchni zabudowy;
- liczby kondygnacji;
- wysokości, długości, szerokości budynku;
- przeznaczeniu budynku, np. gdy wybudowany obiekt z mieszkalnego zmienienia się w biurowy;
- zmiany w sposobie ogrzewania budynku lub przygotowania ciepłej wody;
- ustaleniach miejscowego planu zagospodarowania.
Wszelkiego rodzaju zmiany w typowym projekcie budynku wymagają sporządzenia zamiennego projektu i złożenie wniosku o zmiany w pozwoleniu na budowę. Projekt zamienny i wniosek o zmianę należy zanieść do organu, który wydawał pierwotne pozwolenie na budowę, zazwyczaj jest to Starostwo. Wprowadzenie istotnych zmian jest możliwe dopiero po uzyskaniu zgody przez Starostwo, które na wydanie decyzji ma 30 dni.
Wszelkie zmiany zarówno istotne, jak i nieistotne wprowadzone bez przygotowania odpowiedniej dokumentacji mogą być potraktowane jako samowola budowalna. Nadzór budowalny po ich wykryciu może wstrzymać budowę, a nawet nakazać rozbiórkę istniejącego budynku. Dodatkowo inwestor może otrzymać karę grzywny w wysokości nawet 1 mln złotych.
Negatywne konsekwencje i postępowanie nadzoru budowalnego są także wynikiem złej klasyfikacji zmian w projekcie budowalnym. Jeśli kierownik budowy zaklasyfikuje jako nieistotne np. zmianę kąta nachylenia dachu na niezgodny z planem miejscowym. Podobne konsekwencje mogą mieć odstępstwa od wymiarów budynku powyżej 2%.
Zmiany w projekcie budowalnym często są nieuniknione. Powodów może być wiele. Na szczęście nie zawsze wymuszają wstrzymanie prac budowalnych. Ważne jest, aby kierownik budowy dobrze zaklasyfikował zmiany istotnych bądź nie, ponieważ właśnie od tego zależy dalsze postępowanie. Błędy na tym etapie mogą doprowadzić do wysokich kar pieniężnych czy nakazu rozbiórki budynku. Na szczęście zmiany w materiałach wykańczających obiektu nie wymagają zmian w pozwoleniu na budowę. Zachęcamy do zapoznania się z portfolio firmy Majsterpol, aby wybrać materiały gwarantujące solidne wykończenie inwestycji.
